购房置业|今明两年，该买房还是存钱？懂行人：很多人想错了，10年后差别大( 二 ) 房价|楼市|房贷

根据中国证券报报道， 2008年到2019年，住户部门杠杆率从18.2%增长到65.1% ，平均每年增长4.3% ，但2020年比2019年增长7.4% ，明显高于均值，按照央行报告的话说，我国住户部门杠杆率“处于新兴经济体的较高水平，与国际平均水平一致，低于发达经济体平均水平” ，查了一下发达经济体2018年的住户部门杠杆率平均水平，为72.1% 。很显然，即便与发达经济体比，我们的杠杆率也仅有7个点左右的差距，很明显，我们现在的住房杠杆率上升的空间已然不大，甚至有些透支，何况，我们现在经济水平还不能与他们比，降杠杆的概率倒是挺大，所以，我们看到了在过去的2021年去房企杠杆的管控现象。可见，一些城市控制房贷、提高首付、限制额度，应该不是一个短期现象。
第三，货币。对此，可以用一组数据简单说明，看近10年货币供应M2增长率：2011年13.6% ， 2012年13.8% ， 2013年13.6% ， 2014年12.2% ， 2015年13.3% ， 2016年11.3% ， 2017年8.2% ， 2018年8.1% ， 2019年8.7% ， 2020年10.1% 。很清楚， 2011年-2016年， M2增速都在11%以上，到2017年以后， M2增速都在8%点几，其中， 2020年由于众所周知的原因， M2增速重回两位数，但进入到2021年后， M2逐月回落， 2021年全年也仅9%！想必2022年也不会太高，按照GDP增速与M2增速高度一致性的历史规律看，未来随着经济增速进一步放缓， M2增速长期处于平缓下降过程中。对楼市的意义是，除特殊情况外，长期货币支撑将越来越弱。

从以上3个因素总结得出，整体人口对楼市的影响反而不太明显，倒是杠杆率和货币趋势制约了房价大幅上涨。由此可以得出一个结论，未来房价真的失去了快速上涨的基础。当然，由于每个城市对人口吸引力不同，楼市分化是必然。这里需要警惕的是，目前一些人口净流出城市房价虽然较坚挺，大概率不可持续，不要被市场热度冲昏了头脑。
10年后，与存钱相比，今明两年到底该不该买房？
央行原行长周小川2019年在一个经济论坛上表示，中国不是不可能进入负利率时代，而是尽量避免， 10年后想买年化3%的理财产品，可能像汽车摇号那样碰运气。他的话可以理解为，利率长期走低是趋势，存钱将是一个非常不明智的做法。其实，从经济社会发展的规律看也是如此，但经济体量越来越大，保持经济增长越来越难，所以，从宏观的角度看，为了发展经济，通过促进消费和投资，提高资金的利用率，国家不会让钱一直躺在银行里吃利息，通过不断降低利率，把更多的钱释放到经济发展中是一个趋势。所以，一味地存钱肯定不是优选项，但，是不是就该把钱用来买房呢？

在有关专家看来，答案其实已很明显。
西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心甘犁最新表示：

【购房置业|今明两年，该买房还是存钱？懂行人：很多人想错了，10年后差别大】中国住房过剩趋势将愈加严重，建议老百姓减少住房投资！

很多人应该知道，甘犁教授曾多次组织对中国城市家庭住房空置情况实地调查，每次出具的报告都具有重要的参考意义。他历来坚持的观点是住房整体已经过剩，而且有不断增加趋势，不过是地区与地区，城市与城市之间的机构性差异而已。而独立经济学家马光远则提出了“3个20%”理论，与甘犁教授的观点基本类似，主要是从赚钱的角度，大意是：