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长沙|这种房子，大利好来了……( 三 )

商品房长沙深圳市租赁


第二 ， 针对商办物业歧视性政策太多 ， 前面已经讲过 ， 这里不再赘述 。
要解决这个问题 ， 只能是：
第一 ， 减少商办物业的新增土地供应；
第二 ， 已经供应的土地允许“商改住” ， 或者“商改租”；
第三 ， 解决各种对商办物业的歧视性政策 ， 比如金融政策、税收政策、用水用电政策、落户和申请学位政策 。
事实上 ， 上述措施已经在各地开始变成现实了 。
比如早在2020年7月31日 ， 深圳就发布《关于停止商务公寓审批的通知》 ， 给商务公寓这种产品做了“绝育” 。 随后 ， 深圳相当一批商办用地 ， 改为住宅用地 ， 包括在寸土寸金的前海 ， 也有不少商改住 。
去年全国人大在授权国务院搞房地产税试点的时候 ， 有如下表述：
试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产 ， 不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅 。 土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人 。 非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行 。
这意味着 ， 在房地产税试点期间 ， 个人购买商办物业是不征收房地产税的 。 因为“非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行” ， 就是单位买的商办物业继续交老版的房产税 ， 个人购买的继续不交 。
这其实就是在为商办物业去库存提供政策空间 。
在很多城市 ， 已经允许商务公寓申请学位 ， 比如深圳罗湖区、盐田区、南山区、福田区都允许买商务公寓的家庭申请学位了 。 在盐田区 ， 商务公寓申请学位跟住宅的积分差距已经不大了 。
在很多城市 ， 比如天津等 ， 有些商务公寓土地年限拉长到了70年 ， 还允许落户 。 深圳还曾出台政策 ， 允许符合安全条件的商务公寓通燃气 。
为了商办物业去库存 ， 国家和地方政府不断释放利好 。 其中居住属性的公寓 ， 获得的利好最多 ， 未来有望跟住宅逐步平权 。
那么问题来了：公寓可以买吗？
之前我多次讲过 ， 从投资效率角度看 ， 北京上海和深圳的公寓是最有价值的 。 但北京的公寓对个人是限购、禁贷的 ， 管理非常严厉 ， 目的是纾解北京过于密集的人口 。
所以 ， 买公寓首选深圳和上海 。 深圳优于上海 ， 因为深圳住宅更稀缺一些 。
买公寓 ， 一定要买位置好、配套好的 。 比如在深圳 ， 建议首先选择福田、南山、宝中、罗湖、龙华中心区等片区的 ， “地铁+商业综合体”上盖的商务公寓 ， 附近学校要优质 ， 因为公寓将逐步跟住宅平权 。
在北上深 ， 配套好、位置好、景观好的商办公寓 ， 也有投资价值 。
其他城市 ， 公寓的价值主要看价格 。
把公寓简单说成“坑”的 ， 都是对楼市认知度不高的 。
比如长沙 ， 公寓烂大街了 ， 住宅供应量也非常巨大 。 公寓是否完全没有价值？当然不是 ， 如果旁边的住宅买1.5万 ， 同样地段的公寓只要6000元 ， 甚至5000元 ， 而且品质不错 ， 为什么不买呢？
价差大了 ， 机会就来了 。 所以 ， 二线、强二线城市的公寓 ， 如果位置好、配套好 ， 价格跟住宅差距比较大 ， 也是有长线价值的 。 只是中短期看 ， 流动性未必好 ， 涨幅未必大 。
从长远看 ， 困扰公寓的各种歧视政策 ， 会逐步弱化 。 公寓跟住宅将逐步平权 。 当然 ， 平权是一个漫长的过程 ， 关键看政策推进的力度和速度 。
至于三四五线城市 ， 尤其是县城、镇上的商办物业 ， 就要非常小心了 。 如果当地人口流失 ， 经济不发达 ， 这些地方的商办用房（包括公寓）最好不碰 。

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