“房地产本就是个看天吃饭的行业，市场好的时候，客户是主动上门抢着买。市场不好的时候，销售一天几个电话催客户买，他都不买。”对于2022年的市场走势，陈胜依然持谨慎态度。
“不要被渠道绑架”
面对不断下行的市场，除了保持高频的营销活动，马丽和陈胜所在的营销团队，还在考虑如何自建渠道主动拓客。
“在房企的营销费用中，渠道分销占了相当大的比例。房企想要节省费用，或者摆脱渠道分销的依赖，就必须自建渠道主动拓客。”马丽告诉时代周报采访人员。
明源地产研究院指出，“被渠道绑架”是近些年很多开发商的生存境况，渠道佣金从过去的1.5%到4%，一路高歌，最高涨到了8%、10%，这直接导致了开发商营销费用的拮据，本已有限的利润更加微薄了。
2021年以来，越来越多的大开发商自己干起了中介。
2021年1月，龙湖集团成立了全新品牌“塘鹅”，服务覆盖房屋租售、装配式整装、家居装饰等，被纳入主航道业务。万科和碧桂园也分别发布“朴邻租房”、“有瓦”，作为租售业务的新品牌亮相。
克而瑞指出，于房企而言，不论是自有渠道的建设，还是通过线上直播的方式，以及主打邻里概念的客户维护，其主要目的均在于主动触达客户，通过这种主动出击的营销方式去挖掘客户需求，提升客户转化率。
除了自建渠道，更有房企将营销职能部门子公司化。
据统计，2021年以来，已经有碧桂园、正荣、力高三家房企成立了营销子公司。其中力高集团营销公司于1月13日在深圳总部成立，下设华北、华南、华中、华东4个事业部。正荣营销公司于1月8日成立，营销中心由职能部门升级为正荣地产的全资子公司，与地产区域公司级别相当。
正荣地产总裁助理、正荣营销公司执行董事张杰公开表示，成立正荣营销公司，是希望能够在业绩上形成倒逼作用，并且为营销人提供更多发展的新平台。
克而瑞指出，房企独立营销公司的另一优势在于可以更加市场化，倒逼组织提效、专业能力提升。将职能部门公司化后，营销公司与地产集团之间形成了委托合同制关系，二者之间形成了博弈，市场化程度更高。
“而且通过将管理和操作职能分离，可以让营销实操团队拥有更大的自主权，专注于实操层面，提升团队专业程度。通过对标外部标准，引入其他第三方业绩PK等形式倒逼营销公司以结果为导向，强化其考核制度，充分竞争，优胜劣汰，对于营销公司的专业能力提升起到推动作用，进而为企业提升营销费效。”克而瑞指出。
李珂所在的部门正是她所在公司的自有渠道。虽然目前行业环境下行，但是她认为，只要新盘能顺利推出，无需依赖外部渠道分销，公司的利润还是能够有保障，自己的收入依然有盼头。
“信心是黄金，但信心是需要时间去恢复的。不仅是对从业者来说，对购房者也是。”陈胜说道。
李珂也是这样想的。“暂时不会辞职，还想再坚持一下。2021年即将过去了，明年肯定会开盘的吧。”李珂说道。
（应受访者要求，马丽、陈胜、李珂均为化名）
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