这样一解读大家就明白了，新规下的城市更新项目是“协商腾退”和“强制腾退”的结合体 。协商针对的是大多数住户，强制则只限于对极少数住户使用 。如果连一定比例的大多数住户都协商不下来，那么项目就不得急于推动，只能继续协商以满足对大多数物业权利人权利的保障 。
这里需要补充说明一个问题 。《条例》第26条规定，物业权利人拒不执行实施方案的，其他物业权利人、业主大会或者业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼；造成实施主体损失的，实施主体可以依法向人民法院请求赔偿 。
该条是针对房屋腾退搬迁以外的其他城市更新行为的民事救济渠道 。譬如实践中矛盾争议较多的老楼加装电梯、整楼更换水气热管线等，一旦有个别居民“反悔”而拒绝配合施工，那么其他居民就有权提起民事诉讼追究其侵权法律责任 。
而鉴于房屋腾退行为牵涉居民的重大财产权益，需要一户一户去签约、补偿安置和争取配合，故《条例》在27、28条专门为其规定了在个别户不能完成签约时的推进途径，也就是由区政府及其有关部门通过行政管理手段去推进 。
基于此，在明律师要提示广大潜在的被腾退人的是，城市更新项目启动初期的“业主协商”阶段才是其最要紧的环节 。后续大家所关心的补偿安置条件要靠此阶段的谈判去取得，而不是从天上掉下来的馅饼 。
故此，大家要重视平日里社区的业主大会、业主委员会、物业管理委员会建设，尚未依法组建的要在居民委员会、街道办事处的协调配合下积极予以组建，形成有能力常态化稳定运作的业主议事规则 。
这样，当城市更新的机会来临时，您所在的社区才有望牢牢抓住更新契机，与市场主体达成双方都能认可的实施方案，从而推动腾退搬迁的顺利进行 。单纯指望最后阶段的司法救济程序，是解决不了绝大多数户补偿利益偏低的诉求的 。
对于尚处于“等待和期望”中的老旧小区居民而言，一定要在项目刚刚启动时就尽早咨询专业律师，争取请律师全程代理业主、公房承租人参与到实施主体、实施方案的确定中去，由专业人士为大家的利益保驾护航 。
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