编者按：2022年伊始，乐居财经研究院联动《进深》《地产K线》《物业K线》《家居K线》四大栏目组，推出《闯关》系列策划，挖掘地产、家居和物业标志性企业的闯关故事。洞察近百家企业的运作方式，深度挖掘成功与失败的样本，以飨读者。文/乐居财经研究院 吕秀伦
李从瑞很忙。不久前，他与廊坊市委书记杨晓和在京举行工作座谈，双方就金茂览秀城项目，及中化产业园推进过程中存在的重难点问题，进行了细致沟通交流。在2021年，诸如此类的官商会晤都是50岁李从瑞的工作常态。例如去年2月，他现身唐山，就项目开发建设与地方政要进行交流；两个月后，他现身保定，就国际医疗基地项目、体育新城项目等方面合作与地方政要进行沟通。去年7月，甚至网传李从瑞带队与恒大夏海均谈判部分大湾区项目打包收购。不止如此，忙碌的不仅是李从瑞，还有其治下的金茂。在地产寒冬下，多数房企选择“躺平”、收缩战线，而金茂却逆势在全国频频拿地，规模不断扩大，无不彰显出这家央企的韧性。区别于其他国资房企，李从瑞曾不止一次于外强调，金茂是国企中的民企，央企中的外企。2021全年，金茂实现了2356.03亿元销售，同比增长1.95%。要知道的是，去年地产寒冬之下，2021年全年百强房企销售增速罕见负增长，截至12月末累计销售操盘金额同比降低3.5%。在如此严峻形势之下，金茂实现高质量发展有何增长密码？2021年最后一个月，金茂在拿地方面仍动作不断。12月6日，江苏镇江丹阳拍出10幅地块，其中7幅地块由金茂摘得；紧接着8日，金茂竞得锦江区白鹭湾新经济总部小镇片区56亩住宅用地；同月21日，金茂以14.86亿元竞得湖州吴兴区商住地。曾经热衷于在一线城市核心地段争夺高总价、高单价、高溢价地块的金茂，去年以来在二三四线城市城市获取土储，且溢价率并不高，甚至以底价竞得。李从瑞曾表示，“（金茂）不抢地，是因为所持土地储备已足够完成2021年销售目标。”除了招拍挂，金茂在拿地上还依托城市运营、城市更新、收并购等多种方式低成本拿地，去年上半年的平均溢价率仅16.3%，低于行业平均水平。机构数据显示，2021年全年，top 100房企拿地总额25377亿元，同比下降21.5%。中国金茂以451亿元权益拿地金额排名第13位，权益拿地面积534万平米，排名第16位。总体来看，中国金茂拿地量处于上游。一方面，金茂在拿地上转变发展思路，规避高溢价地块；另一方面，它还杀伐果断，丢掉“拖油瓶”项目。去年9月，青岛第二轮土拍拉开序幕，金茂收获颇丰，它与海尔组成联合体，斥资32.7亿元共摘得5宗地块。几乎同一时段，金茂着手清理着另外的青岛项目，其旗下青岛方嘉置业有限公司90%股权被挂牌转让，底价24.28亿元。转让原因，直指方嘉置业亏损。在地产圈，数十亿的股权转让并不少见，但金茂仅用两个月就找到了接盘方。据乐居财经了解到，股权转让完成后，方嘉置业由青岛青悦汇及中国金茂分别持有90%及10%的股权，双方将合作开发中欧国际城的B6和D11两宗地，案名为中欧国际城|滨江悦。
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