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安置房|谢逸枫：前四月全国楼市进入负增长！市场探底尚未结束( 二 )

朱泾镇安置房


值得注意的是货币宽松有限、政策放松力不大、信贷传导比较差 ， 住房消费没有激活 ， 加上去年同期基数高、疫情的影响 ， 目前房地产核心指标连续大降 ， 市场已经到了非常危险的时刻 。
其一是投资端：时隔两年首次下降 ， 单月投资额增长连续8个月下降 ， 预计全年先低后高 。
前4月 ， 全国房地产开发投资39154亿元 ， 同比下降2.7% 。 其中 ， 住宅投资29527亿元 ， 下降2.1% 。 办公楼投资1554亿元 ， 下降8.2 。 商业营业用房调整3259亿元 ， 下降5.3 。


分地区看 ， 东部地区投资21711亿元 ， 下降1.8% ， 其中住宅投资15865亿元 ， 下降1.6% 。 中部地区调整8502亿元 ， 增长2.1% ， 其中住宅投资6853亿元 ， 增长2.8% 。
西部地区投资8220亿元 ， 下降6.4% ， 其中住宅投资6240亿元 ， 下降5.0% 。 东北地区调整722亿元 ， 下降30.5% ， 其中住宅投资569亿元 ， 下降29.5% 。 说明全国各个地全的投资都是负增长 。

从物业类别投资看 ， 住宅投资增速首次由正转负 ， 办公楼和商业营业用房投资跌幅进一步扩大 。 住宅投资占总投资比重为75.4% ， 较上月提高0.6% ， 说明住宅投资比重大 ， 即时是由正转负 。
从地区来看 ， 仅中部地区保持上涨 ， 涨幅持续收窄 。 东部地区投资首次进入负增长 。 西部和东北地区继续下滑 ， 跌幅扩大 。 投资规模看 ， 东部地区高于其他三区域的总和 ， 占总投资比重为55.5% ， 较上月降低1.2% 。

前4月全国房地产开发投资39154亿元 ， 同比下降2.7% ， 较1-3月降幅扩大3.4% 。 累计增速由正转负 ， 为2014年起 ， 除2020年上半年以外 ， 房地产开发投资进入历史第三次负增长 。
投资增速继2020年初期负增长后 ， 再次进入负增长区间 ， 再上一次开发投资大幅回落的节点是2014 ， 还有是2008年、1998年的调整时期 。 可见当前开发企业处于“资金紧张 ， 信心缺失”的深水区 。

月度数据显示 ， 4月全国房地产开发投资11389亿元 ， 较上月减少14.1% ， 同比减少12.3% ， 单月投资增速再次回到负增长区间 ， 土地购置费对房地产开发总投资增长的拉动作用逐步减弱 。
单月来看 ， 4月开发投资额为11389亿元 ， 同比下降10.1% ， 降幅较3月扩大7.7% ， 已经连续7月下降 。 环比来看 ， 4月开发投资额环比两连降 ， 4月环比降14.2% ， 跌幅进一步扩大 。

主要是去年基数高、新开工面积、竣工面积、房企购置土地面积、房企到位资金进入负增长区间 ， 短期内房企投资收缩 ， 资金积压在库存里面 ， 信心难以恢复 ， 商品房预售资金监管趋紧 ， 投资预期的良性复苏缓慢 。
前4月投资规模负增长、单月同比降幅扩大、环比三连降 ， 表明当前房地产行业投资热度已降至冰点 。 主要是去年基数高、施工、新开工、竣工面积的建安施工和土地购置面积、购置土地费用的土拓投资活动均处于历史最低点 。

疫情对各地建安施工活动 ， 造成大范围停滞影响 。 同时民企融资困难、还债高峰期、商品房预售资集监管问题尚未解决（1-4月开发企业到位资金同比降23.6%） ， 制约项目新开工和竣工进度 。
同时民企资金紧张、债务与融资问题未解决 ， 销售同比降幅持续扩大 ， 各地区销售迟迟没有复苏迹象 ， 销售回款缓慢 ， 流动性紧张 ， 影响房企对后市投资信心 ， 核心城市土拍以国央企托底为主 。
这自2020年6月以来首次出现负增长 ， 成为2008年之后第三次大幅负增长的年份 。 预计根据当前的疫情、市场、房企资金、融资、去年同取的高基数形势 ， 5月、6月、上半年房地产开发投资增速难见回升 。

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