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安置房|谢逸枫：前四月全国楼市进入负增长！市场探底尚未结束( 五 )

朱泾镇安置房


4月全国商品房销售均价为9325元平方米 ， 环比上涨1% ， 同比下降12% 。 弱三四线城市以价换量现象依旧普遍 ， 但效果已大打折扣 。 部分强二三线城市陆续回收销售折扣 ， 因此4月全国商品房销售均价触底微增 。
4月全国新建商品住宅平均价格为9674元/平方米 ， 依然在下降通道中 。 这一价格 ， 与2021年1月和2月小高峰11228元/平方米相比 ， 每平方米下降了1554元 ， 降幅13.84% 。
前四月房地产开发企业土地购置面积1766万平方米 ， 比上年下降46.5% 。 土地成交价款955亿元 ， 下降20.6% 。 土地成交均价5407元/平方米 ， 上涨48.4% 。
其六是资金端：增速连降13个月 ， 房企国内贷款同比连续10个月下降 ， 房企融资端修复缓慢 。
前4月全国房地产开发企业到位资金48522亿元 ， 同比下降23.6% 。 其中 ， 国内贷款6837亿元 ， 下降24.4% 。 利用外资38亿元 ， 增长129.4% 。

自筹资金16271亿元 ， 下降5.2% 。 定金及预收款15357亿元 ， 下降37.0% 。 个人按揭贷款8037亿元 ， 下降25.1% 。


前四月全国房地产开发企业到位资金增速跌幅扩大4% 。 各项资金来源中 ， 企业受商品房销售低迷影响明显 ， 定金及预售款、个人按揭贷款跌幅较上月扩大超过6% 。
国内贷款和自筹资金跌幅较上月分别扩大0.9个和0.4% 。 从资金来源占比看 ， 定金及预收款和个人按揭贷款占全部资金的48.2% ， 较上月下降0.6% ， 自筹资金占比提升1.1% 。
从各项指标来看 ， 除利用外资外 ， 国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款等同比均下滑 ， 且同比跌幅呈扩大趋势 ， 销售端的失利 ， 更加剧了房企的资金压力 。
4月金融政策利好仍在持续 ， 监管层面持续发声支持房地产企业合理并购重组相关的融资政策落地 。 提出完善民营企业债券融资支持机制 。 地方从提高商品房预售资金的支取和使用的灵活性方面 ， 缓解房企流动性压力 。
前4月到位资金为48522亿元 ， 同比下降23.6% ， 降幅环比1-3月的19.6%进一步扩大 。 可以看到 ， 企业投资意愿较低 ， 融资情况严峻 ， 到位资金低 ， 当前房地产到位资金压力大 。
4月房企到位资金10363亿元 ， 同比下降35.5% ， 降幅环比扩大12.5% 。 单月到位资金再创新低 ， 成为2016年以来最低值 ， 从而使得到位资金的累计值降幅进一步扩大 。

从销售回款（个人按揭款+定金及预付款）来看 ， 2022年4月销售回款为4773亿元 ， 同比下降49.7% ， 降幅环比进一步下降16.9% ， 单月销售回款规模创2016年以来的最低值 。
累计来看 ， 2022年1-4月销售回款为23394亿元 ， 同比下降33.3% ， 较1-3月的累计降幅27.3%进一步扩大6% 。 销售降幅的进一步扩大 ， 使得销售回款受到较大的影响 。

此外 ， 4月住户贷款减少2170亿元 ， 同比少增7453亿元 。 其中住房贷款减少605亿元 ， 同比少增4022亿元 ， 居民按揭贷款减少 ， 与房地产销售数据较弱相互印证 。
4月房企到位资金中的个人按揭款同比下降42.4% ， 跌幅环比扩大20.3% ， 创五年以来的最大跌幅 ， 累计同比下降25.1% ， 环比降幅扩大6.3% ， 企业销售回款下滑严重 。
国内贷款（包括开发贷及并购贷、委托及信托贷等）方面 ， 1-4月到位资金中国内贷款为6837亿元 ， 同比下降24.4% ， 降幅环比扩大0.9% 。 单月来看 ， 4月国内贷款为1312亿元 ， 同比下降28.0% ， 环比收窄0.3% 。

市场回暖不及预期 ， 但多市出台政策提振楼市信心 ， 监管及地方政府已经从政策和金融机构指导端放松 ， 满足对正常企业的合理经营需求 。 在此情况下 ， 国内贷款降幅或将触底 。

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