杭州|杭州第三批土拍即将来临！面对这样的现状，杭州购房者该怎么办？( 二 )
据小龙虾了解到的情况 ， 除了流拍地块 ， 第三批地价基本不会下调 ， 还是希望保住原定出让目标 。
这第三次土拍 ， 又想高价卖地 ， 又不破限价是不可能的了 。
小龙虾估计 ， 新房限价将会部分提高 ， 预计这几天会定下来 ， 平均有2%到3%幅度的限价提升 ， 这又挤出不少的利润了 。
不过这点限价提升 ， 不影响地块优质性 。 就目前而言 ， 杭州很多板块限价是严重偏低的 ， 也变相助推了倒挂 ， 这是很好的调控思路 ， 三方都好 。
需要考虑的是 ， 如果都顺利出让 ， 今年土地出让金的帽子 ， 杭州又得戴上了 。
端水大师 ， 这次肯定端不平了 。
至于原先竞品质地块取消现房 ， 改成定品质 ， 无伤大局 ， 本来都不是优质地块 ， 该不该都不影响热度 。
如此种种 ， 杭州这次第三批次的地块利润点普遍拉高到4%到8% ， 而参与规则更是除了大平层外的全面大松绑 ， 几乎零门槛 。
所以 ， 杭州又一次调控 ， 非常及时的“稳地价 ， 稳预期” 。 大多数地方应该学习杭州 ， 不要乱折腾 ， 行业生病了 ， 很多折腾不起了 。
如此优化“出让条件” ， 预计杭州第三批土拍流拍现象有所减少 ， 热度会走高 ， 但只能说回归平稳 ， 多数也不敢再“野性”拿地了 。
毕竟第三批集中供地受到房企拿地节奏错配的影响 ， 年底多数民营房企面临较大现金流压力 ， 主要精力都放在解决债务、保工程和减架构问题上 ， 融资渠道逼仄 ， 还债压力迫近 ， 只求活下去 。
有能力拿地还有央企、部分国企背景的房企等 ， 但整体购买力也大幅下降 ， 整体形势趋冷之下 ， 小龙虾了解到这次杭州的“四大金刚”也比较谨慎 ， 不敢盲目抄底 。
回过头来 ， 参考深圳、上海、无锡、苏州 ， 杭州第三批土拍注定是稳健地头、寡头、地方平台的战场 。
而且为了防止出现广泛流拍 ， 预计“自家人”会大规模托底 ， 包括城投、城建、交投、地铁集团等等 ， “左手倒右手” ， 再找合作方 ， 股转、合作、代建都是OK 。
这样的“二传手”模式 ， 能让土地资产价值保全 ， 也让开发商变“轻” ， 预计杭州接下来很多TOD项目都会这么玩 。
03、对房价影响最大的是调控
说一个身边的事例 。
2021年朋友的一套房贷款批下来了 ， 6.25%的房贷利率大家觉得高吗？
他从8月份申请 ， 10月28日房款 ， 贷123万 ， 一个月要还9000多元 。
说实话 ， 小龙虾觉得还是挺高的 。
2012年的时候利率才3.88% ， 一个月还2000多 ， 都觉得挺有压力的 。
现在10年过去了 ， 变化有点快…...
朋友在一家公司做家装护栏行业 ， 收入时高时低 ， 好的时候收入2万多 ， 差的时候就几千元 ， 他老婆是幼师 ， 工资不高、但相对稳定 。
就算两人一个月平均2万元收入 ， 要还房贷、养车、养孩子、交际应酬 ， 小龙虾觉得也是紧巴巴的 。
国内有多少这样的家庭 ， 除了这样生活 ， 还有没有别的选择？人结了婚 ， 或许这就是对家庭的责任吧！
国内对房价影响最大的 ， 不是人口 ， 也不是产业 ， 而是调控 。
只要调控支持 ， 哪怕这个城市什么都没有 ， 房价也能涨给你看 。 深圳楼市 ， 就是一个很典型的例子 。
深圳房价这两年为什么会上涨 ， 根本原因还是调控放松了 ， 给了大家深圳房价要上涨的信号 。
比如说在2019年11月11日 ， 深圳取消了豪宅税 ， 带动深圳房价第一次上涨；2020年3月 ， 深圳宣布没有什么经营贷买房 ， 引爆深圳炒房的热情；2020年7月 ， 深圳调控出来 ， 但是随机被炒房客用成熟的假离婚、代持给破解 ， 深圳房价再次上涨 。
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